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西安二手房年底“诡异”回暖!房价降到位了?

2019-10-12来源:妈妈亲子网



现阶段的西安市场让人很容易又点燃买房的欲望。


为什么?因为这两天无论新房还是二手房,都又萌发出回暖的迹象。


新房方面,前两天西安市共有7个项目结束意向登记,结果显示七盘均需摇号,而二手房市场最近一个月也开始出现成交周期缩短的现象,这些信息无疑挑动了每一个有买房念想的神经。


或许你想问,市场回暖是什么意思?房价又要上涨?!


NO!NO!NO!


我只能说市场回暖的前期,往往是房价较低的时候,而产生目前二手房市场回暖的原因,和2019年新房实行精装修政策,新房房源供应充足以及二手房市场价格回落等因素直接有关。


但对于目前的市场行情,到底“”到什么程度,还请你跟我一起来看看这些真实反馈,希望对你买房决策能有所帮助。


二手房手持橄榄枝,价格“亲民”?


西安二手房的价格,从数据来看,确实“亲民了”。


据诸葛找房数据显示,截至2019年1月13日,西安市二手房挂牌均价为15824元/㎡,与上周相比,价格环比微降0.42%。可见,西安二手房价格确实有所回落。


|数据源于诸葛找房


除了价格回落,二手房挂牌数量也有所增加。从上表不难看出2018年12月份挂牌数量略高于11月份。


|数据源于诸葛找房


但是从西安整体市场的成交数据上来看,12月份西安二手房成交量为3210套,与11月份的3223套相比,差距并不太大,不过据一线市场反馈,从1月开始成交周期有所缩短,回暖迹象明显。


“精装修新政出台后,对市场影响还是有的,目前市场处于回暖状态,主要表现在成交周期开始缩短,比如之前一个客户看房需要1-2个月才能成交,现在也就2天左右。21世纪不动产城南电视塔片区负责人贺鹏涛反馈说


精装修新政对二手房的刺激真有这么大?


其实不然,精装修新政只是其一,下半年西安市场新房供应量增加也是一个助推力,还有一个关键因素是二手房价格回落了。

 

毕竟在二手房交易市场上,价格才是决定出手与否的核心。


二手房东,终于不扛“价”了 


网友小李反馈,最近他们小区的二手房成交量比较好。



随后我也致电了该项目所在片区的二手房经纪人,据其反馈,确实如此。


中介反馈,部分小区二手房价跌了


“近一个月来,这个小区二手房的成交周期确实缩短了,成交量也有所增加,主要原因是二手房价格有所回落,2018年4、5月份的时候,均价在1万7左右,现在基本上就是1万3、4,跟新房的价格倒挂也不太明显,所以很多人愿意入手了。21世纪不动产经纪人小王反馈说。


其实,除了这个项目,我们还问了曲江几家二手房门店。


链家曲江大区的经纪人席涛表示,“11月和12月市场上涌现了大批新房,其实对二手房的冲击还是比较大的,从7月开始到10月,基本每个月二手房的价格都会出现3.66%的跌幅(也就是说,如果房价是1万元/平,100平米的房子,每月每平米大概能跌366元左右)目前算是稳住了,但是还有下滑的趋势,如果明年三月份新房市场保持充足供应量,那二手房能不能起来还真说不清楚。

 

在席涛看来,精装修新政对二手房的市场影响力还是有限的,目前成交量并没有显著提升,并且市场的回暖迹象也不甚明显。


成交量没什么太大起色,价格确实跌了些。


二手房东,“按捺不住了”



究其原因,一方面是新房近几个月供货量源源不断,另一个就是很多房东终于“按捺”不住了。


“生了二胎后,一直想换个大一点的房子,所以才决定把现在住的房子拿来做置换,其实决定的还是晚了,我们九月份把房子挂出去的时候,行情已经不怎么好了,所以一直挂着,就想着等等看,但是前段时间出台了精装修新政和三年去除绕城高速棚改计划,我觉得房价还是要涨,如果现在不出手置换,很可能后面都置换不来了,所以会考虑降点价来卖。”家住在电子正街的二手房东马姐说到。


其实和马姐情况相同的二手房东还有不少,都是工薪阶层,并非炒房客,只是想尽快出手老房子,在新房未涨价前,置换一套更舒适的房子。


炒房客”也想把钱抽出来换“宝” 


峰哥最近把自己的二手房价也调低了一些。

 

他算是比较资深的炒房客了,在西安南三环附近的某小区有三套50平左右的小房子,他最近一直在寻找买主。


“这些房子有点小了,就算一平米涨上两千,面积有限其实也赚不了多少钱,我想把这几套小的尽快出手,买点稍微大的,100平左右的三室,稍微大一点的房子以后好出手些。峰哥笑着说到。


确实如此,随着二胎政策的开放,现在小房子的需求好像没有从前那么旺盛了,对于像峰哥这样的炒房客而言,他并不想通过租房子赚房租挣钱,在他看来,赚房租挣不了几个钱。


峰哥说他的小房子目前有一套已经成交了,卖给潼关的一个人,这人看完地段,一听价钱(均价约11000元/㎡)当时就同意了,峰哥要求一把付,那个人现在手上没有那么多钱,所以先付了一部分定金,还在凑钱。


峰哥之所以降价,就是为了快速把钱收回来,去买别的新房,他表示现在也看不清明年的行情,但西安大方向是涨这个不会错。


我有个亲戚是做食品加工生意的,早年也赚了不少钱,在西安大大小小有三四套房子,前段时间听说想卖房子了,究其原因是今年环保查的太严,他的产品加工需要烧锅炉,结果还被罚了一些钱,政策太紧张,对生产影响还是不小,加之这两年生意也不太景气,想着卖套房子搞点钱出来做点别的业务,想来经济形势不景气,确实会促使一批“先富起来的人”卖房来套现了。

 

想来世事真无常,之前硬扛房价的炒房客,也开始松动了。


购房者,看到合适的就买

“最近看了大兴新区附近的一个楼盘,品牌开发商,现在均价1万3左右,60多平米,我其实很心动了。”网友阿浩跟我说。


我问了项目名称,搜了一下详细地址,其实项目除了物业这几年名声不太好外,地理位置还有周边配套还是不错的。阿浩是个工薪阶层,月入不到一万,他之前在北京工作,也在北京5环外买了房子,去年调到西安,实在不想租房子住,索性看看二手房,即买即住,以后有钱了再换大的。


之前阿浩看的这个项目,均价在1万6左右,现在1万3,阿浩觉得现在入手正是时候,他怕年后万一有个风吹草动又涨了


和阿浩有着同样心态的杨哥最近也想出动了,杨哥看的是曲江一个楼盘,因为还没有达到二手房买卖的条件,所以,杨哥一直在等。一边等着一边看看周边别的项目,杨哥说,“我不想看三环以外太远的房子,在东二环上班还是想方便一些,就近看看二手房,媳妇刚生了二胎,不想直接住新房,一是有甲醛对孩子不好,二是现在住的70平两室确实太挤了,所以,有价格合适的我就想尽快换房住进去。”


看来,年前有些购房者也开始不“安分”了。


门店经纪人,几家欢喜几家愁

 

二手房市场,从来不比新房。新房的博弈是明面上的,谁都能监督开发商,看得清清楚楚。但二手房,房东、购房者、包括中介,不同个体间,还颇有些暗流涌动之意。

 

近两年,二手房市场上的置换人群比例一直在提高。“低买高抛”是每个人的追求,大家都期望可以买到更便宜的,但对自己的房子,又觉得预期仍在,不舍得降价出售。


不过,目前的二手房行情确实让一部分二手房东愿意让点价,但降得幅度不同,对成交的影响还是有的。


据链家高新大区某门店经纪人反馈“目前他所在的片区,其实二手房还是那样子,不瘟不火,除了看房的人多了一些,因为这一片区本来二手房价格就高一些,其实成交量并没有增加太多,而且目前他们的业务是主推一些新房产品,因为新房便宜。


我们还咨询了21世纪不动产的城南门店经纪人,据反馈他所在的门店“目前成交还可以,近期成交周期明显有所缩短,可能是因为他所在的片区二手房东降价降得比较狠,目前1万4左右的均价,买个地铁口的二手房,还是有很多人愿意接受的,毕竟配套齐全,也有学校。”


我问除了降价,精装修新政对他成交有影响吗?得到答复是,有一定影响。精装修的房子门槛高了,价格也高,你想想公摊也是按精装价给你算的,如果这么给客户说,价格差不多的话客户还是愿意看二手房。该经纪人反馈说。


“我们门店近期看房的客户还是比较多的,均价就1万2、3,还是品牌小区,周边配套也有,价格还是很有吸引力的,精装新政后,成交还是要好一些,成交周期缩短了,很多客户愿意现在买,也是怕年后又涨价。玛雅房屋城北某门店经纪人说到。


从一线经纪人的反馈不难看出,其实二手房市场目前还没有完全回暖,只是部分性价比高的二手房成交周期开始缩短,成交量有所增长,并不是大范围的有明显回暖现象。


不过,二手房价格有所回落,倒挂价格差缩小,是个好现象。


2019年,二手房市场会怎样?


说到这,或许有朋友要问了,那二手房价格还会不会降呢?2019年到底会是个啥情况。


其实我觉得精装实施后对二手房的冲击一定是有的,但是影响不大,客户购买新房欲望不会减,目前西安新房二手成交占比依然保持在1:5的水平,未来只能说慢慢趋向二手,二手成交量逐年递增。而从二手的成交周期来看,明年刚需成交周期会缩短,改善成交周期不会发生太大变化。我们所在的南郊片区都属于刚需,年后一定会回升10个点左右,这是从2010-2018年每一年的数据所呈现的结果。”西安海汇房产东南区域总监王贤谋表示。


从目前的情况来看,如果新房在明年依旧保持充足的房源供应量,对二手房市场还是有一定冲击的,毕竟从目前的行情来看,二手房价格虽然有所回落,但是部分片区价格倒挂依然比较明显,而我们现在能看到的回暖项目,大多是二手和新房价格差较小的楼盘。


经历了2018年房价跌宕起伏,也看过了二手房价的起起落落,站在春节前夕这个十字路口,虽然二手房价开始部分亲民,但还是有很多想买房的朋友其实也比较焦虑,大家在纠结到底是年前买还是年后买?


买房对于大西安人民来说,好像总会受太多政策因素的影响,楼市回调期前路迷雾重重,地产信息极度不对称,啥时候下手买房成了大家揪心的通病。


买房,不应该只是少数人的游戏,我们需要一个专业靠谱的帮手。


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