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财经观察家 | 马光远:房价上涨的动力已基本耗尽

2019-08-05来源:四川在线网

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【核心观点】


1、上半年限价导致的抢房假象,大家对房地产市场出现了误判。


2、北上广深四个城市二手房价格都在下跌,二手房价格是最真实的,因为没有限价。


3、今年全国土地流拍会超过一千宗,2014年创历史新高时没有超过400宗。


4、房地产市场的基本走势:风险在两头,一头在一线和热点城市,一头在四五六线城市,像长沙、重庆、武汉、成都、西安等中间城市没有问题。


5、一些大的开发商对市场严重误判,结果为了保护资金链而加快建设,导致这一轮上涨会出现很多很烂的房子。


6、这一轮房价的上涨基本结束了,2018年最困难,困难还会延续到2019年甚至2020年。因为在过去三年,整个房地产市场上涨的动力基本上都耗尽了。


7、普通老百姓如果现在要买房子,可以等一等,不要着急。


欢迎来到《财经观察家》,我是马光远。今天我们讨论的话题是:70个城市房价的基本走势。

 新闻背景 


国家统计局近日发布11月70大中城市房价数据显示,一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,但二手住宅价格持续下降;二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅均持平;三线城市环比涨幅均回落。


从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%。其中:北京和上海分别上涨0.6%和0.5%,广州持平,深圳下降0.2%。二手住宅销售价格下降0.4%,降幅比上月扩大0.2个百分点。其中:北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。


31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。




最近房地产市场我想最大最大的变化是什么?大家最近开始不关注房地产市场,无论是老百姓在饭局上,还是我们的政策本身,出现了一个真空期。10月31号的政治局会议,研判经济走势的时候没有提一句房地产。


第二个是最近召开的政治局会议,12月13号政治局会议提明年中国经济怎么办的时候,也没有提房地产。老百姓现在对房地产整个市场来讲的话,也不关注。


这个市场究竟发生了多大的变化?记得我在2017年底的时候,预判2018年的房地产市场的走势,我当时有一个判断,2018年房地产市场将成为本轮最困难的一年。


我记得在今年整个的过程中,至少在上半年很多人都是骂我的,为什么?因为各地都在抢房子,对抢房子的情况我当时做的解读是:大家不要被抢房子的这种热情假象所迷惑,这不意味着整个房地产市场仍然火爆,而是意味着什么?就我们的限价本身它是有问题的。


二手房价格已经到了2万了,你把新房价格限制在15000元,大家当然去抢!这种抢并不是说整个市场仍然火爆,而是大家都占便宜。事实上是上半年整个这种限价以后导致的假象,导致大家对整个市场其实是出现了误判的。



这个市场我们当年为什么判断到了2018年以后整个市场会出现调整?我们当时的一个判断是,2017年其实房价已经见顶,房价已经走到了高位,经过两年的上涨以后,整个房地产市场出现转折,从短周期来讲,无论是市场自身的周期,还是政策的周期,还是宏观经济的大周期来讲的话,其实都到了一个转折点。


但是因为上半年我们很多城市实行的这种限价本身出现的大家的这种抢购,把整个市场的真实情况迷惑掉了,所以现在到了下半年以后,当大家看这个市场的时候,真相慢慢地显露出来。


一个是我们看到的价格,比如说北上广深四个城市,二手房的价格都在下跌。就当前来讲的话,我们如果谈价格的话,事实是二手房市场是最真实的,为什么?因为二手房市场本身绝大部分没有限价的举措。


第二个我们来讲的话,从成交量来讲的话,相对于2017年、2016年成交量大大的下滑,特别是我们看到有一些城市成交量的下滑到了什么程度?比如说在一些关键时点,比如说10月份,比如说黄金周,这些时间节点的时候,我们看到有些城市的成交下滑了甚至90%,下滑50%的比比皆是,这说明什么?市场整体在降温。



在这个降温的背后最重要的是什么?最重要的是预期,预期为什么改变?因为我们如果看整个房地产市场的指标的话,其实很多指标都在往下掉。其实到了今年9月份的时候,比如说我们看房地产投资,我认为今年的整个房地产投资其实已经是逆周期在走。


你比如说现在仍然维持在接近两位数,接近两位数的增长,其实已经今年表现很好,完全超过我的预期。我以前的预期是什么?今年整个房地产投资可能会掉到5%以下,从现在整个来看的话,今年的平均的增速可能会达到两位数,这已经大大超过我的预期。


投资增速为什么这么高?是因为前两年大家拿地太多了,拿了地以后资金压力过大,你就得加快开发的周期。所以我们整个来讲的话,房地产投资没有下来,但销售来讲的话已经下得非常厉害。


今年如果我们看这个数字的话,大家看销售面积的增速,到了11月已经掉到1.4%,事实上大家如果看最近四个月,销售面积的增速已经是负的,也就是说,整个的市场从量来讲也在变化。



再如果看一个前沿指标,比如说土地,土地市场今年最大的表现是什么?第一个是溢价率,去年相对于2016年大大地下降,有好多地方,比如说平价卖可能都会流拍。


第二个流拍率特别高。今年整个全国的土地流拍应该会超过一千宗,跟2014年创历史新高的那一年比,那一年最多没有超过400,我们现在会超过一千。也就是说,又创下中国房地产市场化历史上土地流拍最多的一年。


土地流拍最严重的区域在哪里?在一线城市。


为什么在一线城市?因为一线城市的房价停止上涨,一线城市的房价停止上涨,这是导致一线土地市场冷冻的主要原因。今年其他城市,比如说五六线城市四五线城市,为什么土地流拍的流拍率不如这些热点城市、一线城市?因为我们还有棚改的一些后续效应。


但是到了下半年以后,有一些城市及时停止了棚改,等于这个红利没了。所以我们讲,如果再从政策本身来讲,政策的转折点也在出现。过去不断地支持大家购房的政策等等,基本上都取消完了。


那么经过这一轮从2014年9月30号开始,到今年为止的这一轮上涨的周期,这三年我们很少发现哪个城市的涨幅是低于一倍的,也就是说全国房价总体差不多都实现了翻番,这个涨幅是非常吓人的,也就是市场本身它的上涨的动力基本上已经耗尽了。


 新闻背景 


国家统计局最新数据显示,2018年1-11月份,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份持平。其中,住宅投资增速回落0.1个百分点。


1-11月份,房地产开发企业土地购置面积25326万平方米,同比增长14.3%,增速比1-10月份回落1个百分点;土地成交价款13746亿元,增长20.2%,增速回落0.4个百分点。1-11月份,商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。


商品房销售额129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。11月末,商品房待售面积52627万平方米,比10月末减少162万平方米。11月份,国房景气指数为101.92,比10月份回落0.03点。



从目前整个市场来看的话,我倒觉得不是非常危险。你比如说市场上绝大多数的人认为北上广深房价不会掉,热点城市不会掉,大城市不会掉,甚至有人讲京沪永远涨等等这些,我明确告诉大家,北京、上海、深圳、广州,包括厦门这些过去涨得很快的城市,房价一定会掉,为什么?涨过头了,涨过头了。


第二个从房价本身目前所处的高位来讲,一线城市房价本身从各个指标来看都太高了。你比如说北京,北京现在如果说大家买一套房子的话,我想现在如果根据个人承受能力来看的话,我自己的测算,不到30%的人还在北京能够勉强买得起房子,这意味着70%的城市的市民被屏蔽在这个市场之外,你说高不高?肯定是高了。


再比如说厦门城市,那个城市虽然很袖珍,大家说了很多的理由支撑这个地方房价的上涨,但是价格高到一定程度的时候,它就没有太大的意义了。现在无论是买房的也好,卖房的也好,大家最怕的是我一旦出手以后,可能房价会下跌,大家担心的是这个问题,预期转过来了。



第二个危险点在什么地方?


第二个危险点就是经过棚改的这种刺激以后,四五六线城市是最危险的。为什么?因为这些城市人在流出。第二个说,即使这一轮不再造房子,以前的房子基本够了,一线城市房价的问题就是房价过高,超过了绝大多数市民的承受力。


但是五六线城市的威胁在哪里?房价不是很高,他们的危险:一旦房地产市场出现逆转,一旦出现逆转以后,这些城市的房子是卖不出去的,就会成为名副其实的不动产。


它的流动性跟一线比差的太远,一线的房子只要下降,比如说你掉个10%掉到20%,立即就会有人接盘,需求很旺盛。但是这些地方没有需求。



整个房地产市场的一个基本走势是什么?就是风险在两头:一头在一线跟一些热点城市,一头在四五六线城市,大量的中间城市没有问题。你比如说,像长沙、重庆、武汉、成都、西安这些城市没有问题。


第一价格并不高,这些城市未来可能是我们城镇化人口流入的重点,我们的一线城市、大城市本身,它是控制人口的,所以导致大量的人可能会进入包括武汉、西安、郑州、长沙这些城市,对于这些城市本身的房价,它是有支撑的。


如果我们看房地产的主要指标的话,大家都会看到主要指标都在往下掉。有些开发商感觉很寒冷,温度很低,比如说万科要“活下去”。当然我们现在看,喊着要活下去的企业都是大企业,有很多小的开发商,我甚至讲,连喊“活下去”三个字还没喊出来,可能就已经死掉了。所以整个市场的整合可能会出现。



第二个,过去几年我认为有一些大的开发商对整个市场是有严重误判的。比如说他们大量的到五六线这个地方去拿地,一方面把这些地方的房价炒上来,另一方面可能会把自己套住。为了保护资金链,又加快周转,加快建设,导致房屋质量出现问题。所以这一轮我们会看到,中国很多城市真的会出现很多很烂很烂的房子。


第三个我们关注到的一个现象是什么?有很多开发商开始搞叫去地产化,拿掉地产的这些公司又是什么公司?都是大公司,基本都是全国排名前30位的,大家在搞去地产,去地产不是不做地产,去地产意味着什么?他们深刻地意识到房地产市场变化。



这一轮房地产的上涨基本结束了,如果我们讲一个困难的周期的话,可能比如说我在2017年年底,我讲2018年最困难,其实这个周期还可以延长到2019年甚至2020年。因为在过去三年,我们把整个市场上涨的动力基本上都耗尽了。


我的基本建议就是:普通老百姓如果现在要买房子的话,可以等一等,不要着急,你今天买跟过完春节以后再去看,差不多的,差不多。就是不要着急。


第二个我觉得投资性购房可以等一等。


第三点就市场整个的分化来讲的话,大家着重去关注中间城市,我觉得现在包括一线也好,热点也好,包括五六线也好,调整期不会太短。


中国的城镇化没有结束,大量的农民仍然会进入城市成为市民,下一个30年中国至少还有5亿农民要进入城市,需求是非常大。 


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